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投資用の築古戸建を初めて購入した物件。
購入後は、少しずつ掃除を進めていました。
ところがそんなある日、誰もいないはずの家の中から物音が……。
調べてみると、屋根裏にはハクビシンと思われる動物の痕跡があり、さらに雨漏りまで発覚しました。
最終的にかかった金額は約100万円。
今回は初めての築古戸建て投資で経験した、ハクビシン被害と雨漏り、そして修繕費を抑えるために相見積もりをとった体験談をご紹介します。
誰もいないはずの家から物音が…
物件を購入した後、まずは掃除から始めました。
そんなある日、いつものように仕事が休みの日に1号物件へ行くと、誰もいないはずの家の中から物音が聞こえてきたのです。
怖くなり、玄関から「誰かいますかー？」と声をかけてみましたが、返事はありません。
恐る恐る中に入って確認してみても誰もいませんでした。
気にせいかな
そう思い、掃除を始めました。
ところが、しばらくすると、またガタゴトと音がします。
音の発生源を探してみると、どうやら会談の天井裏から聞こえてくるようです。
「何かいるな……」
そう思いほうきで天井を何度か叩いてみると、音はぴたりと止まりました。
「いなくなったかな。よかった…」
その時は、まさか大変なことになっているとは思いもしませんでした。
雨漏り調査で発覚！屋根裏には動物の痕跡も…
気になっていた雨染みを調査の結果
以前から気になっていた2階の押入れ天井の雨漏りについて、工務店さんに調査をお願いしました。
その結果は……。
なんと、雨漏りあり！
しかも、屋根の骨組みの一部まで傷んでしまっている事がわかりました。
さらに、調査中に動物の痕跡も見つかりました。
屋根には大量の糞が落ちており、屋根と下屋根の隙間には穴が開いていたのです。
どうやら、そこから動物が家の中に入り込んでいたようでした。
雨漏りだけでもショックなのに、まさかの害獣被害までは発覚。
購入したばかりの物件で、いきなり大きな問題に直面してしまいました。
害獣被害の見積もり金額は２０万円
後日、害獣駆除の業者さんに、屋根裏を確認してもらうと、断熱材はズタズタに荒らされ、おちこちに糞尿がある状態。
業者さんの見立てでは、おそらくハクビシンだろうとの事でした。
提示された見積金額は、約２０万円。
内容は、次の通りです。
- ハクビシンの追い出し
- 断熱材の交換
- 糞尿清掃
- 殺菌消毒・害虫駆除
20万という金額にもショックを受けました。
とはいえ、すでに購入してしまった物件。もう後戻りできません。
今度は夫婦そろって激しい痒み！原因はダニ？
害獣被害がわかったたけでも大変なのに、さらに追い打ちをかける出来事がありました。
害獣駆除の業者さんが帰った後、家に帰る途中で、なぜか脚がかゆくなったのです。
蚊に刺されたのかな？
ところが、翌日になると、今度は夫も脚が痒くなり始めました。(夫は物件には行ってません)
私も痒みが治まらず、その後、日に日に発疹が増えていきました。
しかも、尋常な痒みではありません。
何かおかしいと思って調べてみると、ハクビシンなどの野生棒物には、ダニやノミが付着している事があり、動物がいなくなった後にも害虫が人を刺すケースもあると知りました。
そこで、慌ててダニよけスプレーを購入し、家の中に使用しました。
しかし、一向に痒みは治まらず、発疹が増えていきます。
なぜだろうと思って調べなおしてみると、ダニ対策の商品には、駆除を目的としたものと、寄せ付けしにくくする忌避タイプのものがある事がわかりました。
私が最初に買ったのは、ダニを駆除するののではなく、ダニよけの商品だったのです。
慌てて駆除にも対応したスプレーを購入し、家中に撒きました。
すると、その後は夫婦ともに発疹が増えなくなりました。
発疹が始まったタイミングから、ボロ戸建てから私を介してダニ・ノミを自宅に持ち込んでしまった可能性が高いです。
私たちはダニ駆除で対応できましたが、ハクビシンによる2次被害の可能性がある場合は、早めに皮膚科などのクリニックを受診する事をお勧めします。
ハクビシン被害よりも、このダニ・ノミ被害の方が精神的に辛かったです。
娘はなぜか被害はなかったです。
ハクビシンは一度追い出せば安心、ではなかった
今回の経験をきっかけに、ハクビシンについて改めて調べました。
- ハクビシンなどの害獣は、建物のわずかな隙間から侵入し、屋根裏などをねぐらにする事がある。
- 一時的に追い払っても、侵入口が残っていれば再び戻ってくる可能性がある。
- 糞尿被害・断熱材の損傷・害虫被害などが必要になる事がある。
- ハクビシンは鳥獣保護管理法で原則捕獲が禁止されている。
- ダニの殺虫成分は卵には効果がなく、殺虫剤散布は、間隔を空けて2回実施するのが一般的。
今回の物件も被害期間が長かったようで、追い出しだけでは済みませんでした…。
害獣駆除の見積もりが20万円から11万円に！
ひとまず、このままでは安心して物件に入ることもできません。
そこで、最初に雨漏り調査をお願いした工務店さんに相談してみました。
すると、こんな提案をしてくれたのです。
「ハクビシンは臆病なので、屋根の修理で足場を組む際の音で出ていく可能性があります。追い出し作業は行わず、中に残っていないか確認して侵入口を塞ぐ方法と、通常2回実施する殺虫剤散布を1回にすれば、その分費用を抑えらるかもしれない。」
この方法で提示された金額は、11万円。
最初の害獣駆除業者さんの見積もりは約20万円だったので、約9万円の差がありました。
結局、悩みましたが、私はこの工務店さんに工事をお願いすることにしました。
その後、自分で2回目の殺虫を業務用のバルサンで行いました。
自分で殺虫して、また発疹痒みが出たらどうしようと思ってましたが、結果的に大丈夫でした！
あくまで、私の経験ですが…
実際に使った殺虫剤はこちら
実際のハクビシン被害でかかった費用内訳です。参考にしてください。
| エクスミン乳剤(ULV室内散布)殺虫作業 | 57200 |
| 糞除去(断熱材ごと撤去、交換) | 40000 |
| 諸経費 | 5000 |
| 合計 | 102200 |
| 合計(10％税込み) | 112420 |
*2021年
雨漏り修理の金額90万円に！修理総額約100万円に。
今回の屋根修理では、リッジウェイという屋根材を重ねる方法を採用しました。
雨漏り修理についても複数の業者さんに見積もりを取りましたが、金額は本当に様々でした。
同じような工事でも、業者によってこんなに違うのかと驚きました。
最終的にお願いしたのは次の通りです。
- 屋根カバー工法
- 大棟解体、交換
- 2階の押入れ天井補修
- 軒天補修
これらを含めて雨漏りの修繕費は合計９０万円。
害獣被害の金額と合計して約100万程になりました。
相見積もりをとり、交渉もして費用を抑えたつもりですが、それでも大きな出費になりました。
実際の雨漏りの費用内訳です。参考にしてください。
| １．屋根カバー大棟板金工事 | |
| 仮設足場設置工事 | 150,000 |
| 大棟解体撤去処分 | 34,500 |
| 新棟取付 | 124,200 |
| シングル本体施工(リッジウェイ) | 274,400 |
| 本谷施工 | 32,000 |
| 下葺工事 タディスセルフ(ルーフィング処理) | 102,900 |
| ２．2階押入天井補修 | 8,000 |
| ３.軒天補修 | 80.000 |
| ４.発生廃材処分費 | 30,000 |
| 5.諸経費、現場管理 | 40,000 |
| 値引き | -57,818 |
| 合計 | 818,182 |
| 合計(10%税込み) | 900,000 |
| ※2021年 |
初めての不動産投資で学んだこと
今回の経験から、これから築古戸建て投資を始める方に伝えたい事があります。
予想外の出費は必ずあると思っておく
ハクビシンの被害は予想外でした。
何回か物件には足を運んでましたが、ハクビシンは夜行性で、昼間には大人しくしている事が多いため見抜けなかったです。
予想外の出費に備えて、最低でも10万程は余裕をもって修繕費を考えた方がいいです。
雨染みがある物件には手を出さない方がいい
屋根修理、外壁などは一番お金がかかるので、初めのうちは雨染みがある避けた方が賢明です。
ただし、その分安く買えそうなら、チャレンジしてもいいと思います！
大きな屋根・外壁工事の時は必ず相見積もりを！
万が一修理が必要になった場合は、業者によって全然費用が違います。
少し手間ですが、必ず相見積もりは取りましょう！
最後まで読んでくださって、ありがとうございます！
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