こんにちは！はにわん薬剤師です。
築古戸建投資をしながら、仕事・家事・育児を両立しています。
初めて購入した築古戸建て。購入後は、休日のたびに物件へ通い、掃除や簡単なDIYを続けていました。
ところが、あっちを直せばこっちが気になる…という状態で、気づけば半年ほど経ってしまいました！
リフォームはまだ終わってませんでしたが、ようやくゴールが見えてきたので、思い切って賃貸募集を始める事にしました。
1号物件は80平米、急行停車駅から徒歩１５分ほど。家賃は８万円に設定しました。当時、周辺で賃貸募集していた戸建ては、私が確認した限り、ほかに１件だけでした。
この記事では、初めての入居者募集から契約、そして初めて家賃が振り込まれるまでの体験をご紹介します。
築古戸建て投資を始めたい方の参考になればうれしいです！
築古戸建ての掃除は外注も活用
トイレとお風呂のクリーニングを依頼
初めて購入した物件は、休日を利用して自分で掃除や簡単なDIYを進めてきました。ただ、仕事をしながらの作業だったので、なかなか進みません。
そこで、トイレとお風呂のクリーニングだけは「くらしのマーケット」で外注することにしました。この2か所だけなら費用は2万3千円。
自分で掃除すればかなりの時間がかかりますが、プロにお願いすると半日程度で終わります。この経験から、時間がかかる掃除は無理に自分でやらず、外注を活用するようにしています。
築古戸建て投資では、DIYで費用を抑えるのも大切ですが、自分の時間とのバランスも考える必要があると感じました。
何より掃除は嫌いなんで、外注した方が精神面でよかったです(笑)
初めての賃貸募集。戸惑った事
リフォームはまだ完全に終わっていませんでしたが、もう少しというところで賃貸募集を始める事にしました。募集をお願いしたのは、最寄りのターミナル駅にある大手の仲介会社です。
不動産投資の本に「複数の不動産会社に依頼する方がよい」と書かれてあったので、担当者さんから一般媒介か専任媒介かを聞かれた際、一般媒介でお願いしたいと伝えました。
一般媒介：複数の不動産会社に依頼する方法。
メリットは窓口が広くなることで、賃貸物件を探している人の目に触れやすくなるため、短期間で入居者が見つけられる可能性が高くなる。デメリットは不動産会社は入居者募集の活動を積極的に行わない可能性がある。
専任媒介：特定の不動産会社1社のみに賃貸仲介を任せる方法。
メリットは1社のみやり取りすればよいので、オーナーの負担は少ない。デメリットは依頼した不動産会社によって思うような結果が得られない可能性がある。
宅地建物取引業法で、賃貸の媒介で受け取れる報酬の合計額は「家賃の半月分＋消費税以内」であり、大家さん、賃貸から特別な承諾を得た場合は「家賃の1ヶ月分＋消費税以内」と決められています。
一般媒介でお願いします！
……わかりました。仲介手数料は1.5ヶ月でやらせてください。
なんと仲介手数料1.5ヶ月と言われてしまいました。上限は１ヶ月と思っていたので、びっくりしましたが、当時は築古物件であることに加え、ハクビシンの被害もあった物件だったので、仕方ないと思い承諾しました。
ちなみに今は仲介手数料1ヶ月でお願いしています。
地域や物件によって、相場は上下する部分かと思います。
リフォームも終わってないので、まずはこの会社だけお願いし、リフォームが終わってから他の会社にも声をかけようと思っていました。
SUUMOに掲載！大家になれる実感がわいた瞬間
募集をお願いして数日後、仲介会社の担当者さんが物件に来て、写真を撮影してくれました。
初めてSUUMOに掲載された物件の写真を見たときは感動しました。自分が一生懸命リフォームした家が、一般の人も見られる不動産情報サイトに掲載されている。
「本当に大家になれる日が来るのかな」と、何だか感慨深い気持ちになりました。
写真もとてもきれいに撮っていただき、実際の物件よりずっと素敵に見えました(笑)
内見に備えて物件の印象を整える
物件にはDIYの道具などを置いていたので、それらは押入れに収納しました。さらに、小物を飾ったり、物件のアピールポイントを書いて貼ったりしました。
実は、この物件にはテレビアンテナがありませんでした。最近はテレビ見ない人もいるので、そうしようかと悩みましたが、入居希望者に選んでもらおうと考えました。
そこで、「テレビアンテナ不要なら家賃2.000円引き」という張り紙を貼っておきました。
最初の申し込みはキャンセルに。入居者募集の難しさ
募集を開始してからは、仲介会社からちょこちょこ連絡が来るようになりました。「このような条件の方ですが、よろしいですか？」「エアコンは設置できますか？」など、入居希望者に関する確認です。
私は日中仕事をしているので、突然電話が来ると焦りました。すぐに対応しないと、せっかくの入居希望者が他の物件に行ってしまうのではないかと不安になり、なるべく仕事中でも電話に出るようにしていました。
募集を始めて2週間ほど経った頃、お子さんが2人いるというシングルマザーの方からお申込みが入りました。
ところが、数日後、お子さんたちの反対があり、キャンセルになってしまいました。
「やっぱりボロいし、ハクビシンの被害もあるしな」と落ち込み、家賃を下げた方がいいかな、と考えていました。
ペット可で募集した築古戸建てに申し込み！
落ち込んでいたところ、数日後に再び申し込みが入りました。今度の入居希望者は、犬を飼っている50代のご夫婦でした。
実は、この物件は募集時からペット可にしていました。理由は、周辺地域ではまだまだペット可の物件が少なかったからです。少しでも他の物件との差別化を図り、入居してもらえる可能性を増やしたいと考えました。
その代わり、敷金を通常より1ヶ月多く頂く条件にしました。
そして、無事に入居が決定！
ハクビシンの被害もあった物件だったので、なかなか決まらなかったらそうしようと思っていましたが、実際に募集してみると、3週間程で決まり、思っていたより早く入居が決まりました。
当時、私の地域では戸建て賃貸の募集が少なかったことも、いい結果につながったのかもしれません。私が当時確認した限り、周辺で募集していた戸建ては他に1件だけでした。現在は当時より戸建て物件が増えましたが、今でも私の地域では戸建て賃貸はそれ程多くありません。
入居条件としてエアコンとテレビアンテナの設置を依頼された
エアコンを1台設置してほしい
申し込み後、入居にあたってエアコンを1台設置してほしいという希望がありました。
エアコン設置の希望は、私が賃貸を募集する中で、何度か経験している要望です。
結果的に、設置費込で2万4.000円で設置することができました！
思っていたより安く済みました。エアコンの購入・設置についてはまた別記事で紹介したいと思います！
テレビアンテナも設置することに
もう１つは、テレビアンテナの設置です。当初は、テレビアンテナ不要な場合は家賃を2.000円下げるという方法を考えていましたが、今回の入居者さんはアンテナ設置を希望されました。
入居まで2週間ほどあったので、急いで調べて発注。こちらも「くらしのマーケット」で依頼し、約４万円で設置できました。思っていたより安く済んでよかったです。
初めて家賃が振り込まれた日。ついに大家になれた！
そして、ついに初めて家賃が振り込まれました。
その時は、「私、本当に大家になれたんだ！こんな、ちっぽけな私でもなれたんだ！」とものすごく感動しました。
自分で物件を購入し、掃除やDIYをして、入居者さんに住んでもらう。ここまでこれた事がうれしかったのを覚えています。
1号物件の利回りは？
今回の物件は約780万円で購入しました。家賃は月8万円。物件購入価格にリフォーム費を含めた金額を基準にすると、表面利回りは約10％でした。(ただし、登記費用・仲介手数料などの購入諸経費は含めてません)
今考えると、物件は高く買いすぎたと思います。雨漏りもある物件で、修繕にも費用がかかりましたし、投資としては反省点も多い物件です。
それでも、私にとって大家としてのスタートを切らせてくれた、本当に思い出深い物件です。
ちなみに、現在も当時の入居者さんが住んで下さっています！
まとめ：初めての入居者募集で学んだこと
初めての築古戸建ての入居者募集を経験して、感じた事をまとめます。
- 掃除やリフォームは、すべて自分でやろうとせず外注も活用する！
- 仲介会社に入居募集を依頼する時は、媒介契約や手数料などの条件を確認する！(私は手数料高すぎました)
- ペット可など、周辺の競合物件との差別化を考える
- エアコン設置は、入居者さんから要望が多い！
初めての入居者募集は分からないことだらけでしたが、実際に経験することで、大家として少し成長できた気がします！
おまけ
ちなみに、今回の大手の仲介会社さんは入居者さんに除菌代など余計な費用もを請求していました(笑)
なので、初期費用が結構高くなってしまったんではないかと思います。
私自体も相場より高い仲介手数料を払いましたし、入居さんにも金銭的負担が多くなってしまうので、これ以来は違う会社に募集は依頼しています。
皆さんもこうゆう仲介会社には気をつけてくださいね！
最後まで見てくださってありがとうございます！
これから始める方の参考になればうれしいです。
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